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第一,大刘问:俺们现在最关心的是,调控一个月了,究竟起作用了没有?

调控满月,狂热渐渐散去,根据一线情况的反馈,五月的客户到访量基本下滑在三四成之间,市区的二手房市场也是如此。只有即墨等个别地方相对例外一点。对于很多高端楼盘,压力还是比较大的,因为客户被限制的程度超过一半多,这是未来的最大悬念。市场总体降温幅度还是很大的,但是因为前期过于高温,所以很多楼盘即便到访下滑,剩下的客户还是足够用的,因此市场远没到变冷的程度。

第二,nigngang78问:上合会后青岛楼市的趋势是啥?房价何时能松动?

六月中旬上合会后,整个城市会松一口气,本轮因为开会引发的大涨也会失去由头。如果会上没有什么对于本地的利好消息 ,那么楼市继续降温的趋势应该持续。尤其是市区二手房价格虚高,若持续成交低迷,则有可能个别出现松动, 所以买卖双方会博弈一个比较长的过程。而郊区很多没有配套没有人口供应比较大总价比较高的区域,下半年后有可能松动——蓝色硅谷某较为偏远的别墅项目已经开始首付百分之五了,这是一个区域的信号。

第三,毕业985问:您经常说如今是割韭菜薅羊毛的时代,那么请问青岛楼市今年买房的全体人中,韭菜有多大比例?

首先我说的韭菜是指将来出手时难以获利的项目和房源,卖的时候,投资者如同吃了生韭菜,是比较苦涩的。而薅羊毛更多是指未来的房产税,因为那个是每年都要收的,不多,但也让投资者难受。青岛今年买房,一二手房倒挂区域,韭菜比例很小,但能买到房的比例也很小。郊区那些能容易卖到房子,而人口配套和产业都很少的地方,韭菜比例非常大。总体来上看,今年买房的,得有一半是韭菜吧。另外补充一句,本次调控实际上减少了韭菜比例,因为被限购的人,将来都是房产税的主要贡献者,如果他们还买,房产税真是全靠他们了。

第四,溜溜球问:不卖住宅,买商业是个很好的选择么?

买商业不受限购,很多被限购的或者买不起住宅的急的心急火燎的购房者,糊里糊涂就去了商业。我必须说,尽管住宅的价格已经很高了,但总体而言,风险还是比商业地产要低。商业地产如果不懂商业去就盲目购房,风险极大,比如大盒子商铺和内街商铺,如果经营不起来,就是个钢筋水泥,几乎没有价值。很多商业项目就是割旧菜的项目,割了一茬又一茬,那些懵懵懂懂的老业主把养老钱都供出来了,看上去很可怜。

第五,云淡风起问:我在高新区海德有个套二学区房,有人25000要买,可以出手?

当然可以,你要知道,今年的实验学校也就是青岛中学招生是因为上合会的缘故,才多收了150人六个班,明年估计人数会 更多,这么多人,只招200人呢,也就是说如果600人的话,只有三分之一中签率,这会导致周边所谓的学区房贬值,这和北京的多区划片的意义是一样的,就是你买了周边房子,上所谓学校的几率很小,这个巨大的不确定性会导致所谓学区房大大贬值。如今有盲目的家长傻大头帮助你变现,你还不赶紧收了他的智商税,难道还要等到明年?

第六,狂热先生问:海阳的房子可以买吗?要注意什么?

海阳的房子当然也可以买,但要注意 的问题非常 多,第一你不能在村里买,要去市区中心买,起码旁边有商业配套,不要只看海,海阳最不缺的就是海。第二,你要看房子是不是现房,入住 如何,尤其是要能直接办证,这样的盘在海阳并不多。第三,价格要便宜,这样就没有风险,五六千就差不多。第四,最好直接靠近市政府,高铁站等等,第五,你最好有养老和度假的实际需求,因为那边房子出租率不是很高。这几个问题都考虑到了,你在海阳买房的风险基本就不大了,起码不会亏损。

第七,西海岸小喽啰问:黄岛的维多利亚湾的超高层看着老是不放心,但价格又比较诱人,手里钱不多,心理很矛盾,不知道到底应不应该下手?

维湾项目有这么几个变动,第一,所谓 万达商业开了,不出所料,极为惨淡;第二,所谓江苏路小学变成了安子小学,学区房落空;第三,开发商万达撤退,而这个地块是补给东方影都的地。 另外还有几点,项目所处地段就不说了,项目填海之后马上 盖房也不说了(新加坡填海是要沉淀十年之后才能施工),再加上超高层公摊超大,所以,这个盘其余的价值真的不大了,只剩下单价便宜了,他能改变的配套这几年都已经变了,不能变得只怕也不能变了。如果你想投资的话,想象一下七年周期吧。

第八,焦码大杯问:请分析下青铁华润城这个楼盘的潜力,未来5到10年您估计这个楼盘价格是多少?

这个盘的潜力还是比较大的,主要主观上原因是华润是品牌企业,产品口碑不错。又是双地铁,十分方便。客观上崂山区山海城资源丰富,有钱人都想来,但商业比例规划太大,住宅产品稀缺。所以升值是必然的,四万可期待,唯一有点悬念的是地铁检修站会影响未来价值。至于五到十年,没人能看清,那些说的人也知道自己在扯。因为这么长的周期内,没人知道长期地产政策究竟会如何,长期金融政策究竟会如何,青岛城市中心转换究竟会如何。甚至我天朝迅速增长的债务危机会不会爆发?